Stadtbauamt

Alpsee Natur & Aktiv Hotel

Fragen und Antworten zur geplanten Ansiedlung eines Hotels in Bühl

Derzeit beschäftigt die Ansiedlung eines Hotels in Bühl Bürgerschaft und Stadtrat. Es wird von Befürwortern und Gegnern des Projektes heftig und kontrovers diskutiert. Die Stadtverwaltung möchte versuchen einige der Sachverhalte die derzeit Gegenstand der Diskussion sind zu beantworten.

Ist die Ansiedlung eines Hotels in Bühl notwendig?

Der Stadt Immenstadt wurde in ihrem Tourismuskonzept von 1997 und in der zugehörigen Fortschreibung von 2002 bescheinigt, dass die touristischen Chancen nicht genutzt werden. Es wurde empfohlen, ein Seehotel mit mind. 40 Gästezimmern zur Ergänzung des touristischen Angebotes zu errichten. Auch der Tourismusverein Immenstadt hat sich in seiner jüngsten Sitzung für ein Hotel am Alpsee ausgesprochen.

In dem geplanten Hotel sollen  Chalets und Hotelzimmer entstehen. Ca. 20 % der Hotel-Anlage erwerben die Initiatoren, mindestens 20 % der Einheiten sollen durch Allgäuer Bürger und ca. 30 % der Einheiten durch professionelle Anleger erworben werden. Somit werden nur ca. 30 % der Einheiten Privatanlegern außerhalb des Allgäus zum Erwerb angeboten.

Wie ist das rechtliche Vorgehen zur Ansiedlung eines Hotels in Bühl?

Die Stadt Immenstadt hat die Möglichkeit zur Ansiedlung des geplanten Hotels in Bühl einen sogenannten vorhabensbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Der vorhabensbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform des Bebauungsplanes und im Baugesetzbuch (§ 12) geregelt. Dieser findet Anwendung, wenn ein konkretes Projekt von einem Investor realisiert werden soll. In einem Vertrag mit der Stadt, dem sogenannten Vorhaben- und Erschließungsplan, verpflichtet sich der Investor das Projekt, in diesem Fall den Neubau eines Hotels, durchzuführen, sowie die anfallenden Planungs- und Erschließungskosten zu übernehmen. Im Rahmen dieses Vertrages hat die Stadt Immenstadt die Möglichkeit dem Vorhabensträger weitere Verpflichtungen und insbesondere die Kosten aufzuerlegen.

Das Verfahren des vorhabensbezogenen Bebauungsplans wurde auf Antrag durch den Vorhabensträger mit dem Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes im Stadtrat gestartet. Das Verfahren durchläuft verschiedene Schritte, diese sind im Baugesetzbuch geregelt. Derzeit befinden wir uns am Anfang des Verfahrens, in einem Termin beim Landratsamt Oberallgäu wurden am 06.08.2014 die Vertreter der Träger öffentlicher Belange informiert. Insbesondere wurden alle für die Umweltprüfung erforderlichen Belange ermittelt. Vertreter von Verbänden, hier war der Bund Naturschutz vertreten, können in diesem Verfahrensschritt ihre Forderungen formulieren.

Im weiteren Verfahren erfolgt die Öffentlichkeitsbeteiligung. In diesem Verfahrensschritt können die Bürgerinnen und Bürger Äußerungen zur Auswirkung der Planung abgeben. Daran anschließend erfolgt die frühzeitige Behördenbeteiligung und nach dem Auslegungsbeschluss die öffentliche Auslegung. Die eingegangenen Anregungen und Einwände werden vom Stadtrat bzw. dem zuständigen Ausschuss diskutiert und ggf. ein Satzungsbeschluss gefällt, bevor der vorhabensbezogene Bebauungsplan durch das Landratsamt Oberallgäu genehmigt wird. Im Anschluss daran wird der Satzungsbeschluss öffentlich bekannt gemacht und der Bebauungsplan erhält dadurch Rechtskraft.

Was wird in diesem Bebauungsplan alles geregelt?

Im Bebauungsplan können die Abmessungen des Hotels, die Gestaltung des Hotels, die Zufahrt und weitere bauliche Rahmenbedingungen geregelt werden. Eine Sorge zum geplanten Konzept des Hotels ist, dass dieses Gebäude mittelfristig zu einer Zweitwohnsiedlung verkommt. Im Bebauungsplan wird die Nutzung der Fläche als Hotel geregelt und eine Hotelnutzung festgeschrieben. Der Bebauungsplan hat theoretisch unendliche Rechtskraft und kann nur vom Stadtrat wieder geändert werden.

Zusätzlich wird die Nutzung als Zweitwohnungen über eine Fremdenverkehrsdienstbarkeit ausgeschlossen. Diese ist allerdings nur 20 Jahre gültig. Solange der Stadtrat aber den rechtskräftigen Bebauungsplan nicht ändert, ist die Nutzung als Zweitwohnung ausgeschlossen.

Verkauft die Stadt Immenstadt das Grundstück unter Wert?

Für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke kann der Gutachterausschuss oder ein unabhängiger Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke bemüht werden.
In unmittelbarer Nähe des geplanten Bauvorhabens in Hub-Ost wurden erschlossene Baugrundstücke für Einzelhäuser zu einem Preis in Höhe von 260 €/m² - 300 €/m² verkauft. Dieser Preis bildete die Basis für das in Auftrag gegebene Wertgutachten.

Aufgrund der Bebauung des Grundstückes mit einem Hotel und nicht mit Einzelhäusern kann nicht der gleiche Quadratmeterpreis wie bei Einfamilienhäusern erzielt werden. Preise für Hotelgrundstücke im Allgäu liegen nach Angabe des Gutachterausschusses deutlich unter den für Einfamilienhäuser aber über den Preisen für Industrie- und Gewerbeflächen. Als Vergleichswert kann 40 % vom erzielten Preis für Wohnbebauung angenommen werden.

Durch die Belastung durch die Bahnlinie, die aufzubringenden Kosten für den Rückbau des bestehenden Brunnen und Pumpwerkes sowie die Umlegung des Kanals ist ein weiterer Abschlag in Höhe von 13 % ermittelt worden, so dass sich der Kaufpreis zu 95 €/m² ergibt. Für die ursprünglich veranschlagte Grundstücksgröße von 16.874 m² würde sich so ein Verkaufspreis in Höhe von 1.603.030 € ergeben. Teile der städt. Liegewiese liegen innerhalb des überplanten Gebietes. Diese werden jedoch in städt. Eigentum verbleiben, der vereinbarte Kaufpreis von 1,6 Mio. € bleibt jedoch bestehen.

Wie soll die Zufahrt zum Hotel erfolgen? 

Derzeit ist geplant, die Zufahrt zum Hotel über den Trieblingser Weg zu gewährleisten. Um die vorhandenen Engstellen zu entschärfen, wurden mit einem Anlieger bereits Verhandlungen zur Anlage von Ausweichstellen entlang des Trieblingser Weges geführt. Parallel dazu hat der Stadtrat einen Aufstellungsbeschluss für das Gebiet Hub-Nord gefasst. Dieser würde die Ortsumfahrung Hub enthalten, mit dem der Verkehr zum Hotel, zum Buddhismuszentrum und zum Strandbad Hauser abgewickelt werden kann, ohne die Anlieger in Hub zu belasten. Derzeit laufen hierzu Grundstücksverhandlungen für den Erwerb der notwendigen Grundstücke.

Die Umgehungsstraße ist bereits im Flächennutzungsplan aus dem Jahre 2012 verankert. Für die Stadt Immenstadt ergeben sich für die Infrastruktur des Hotels keine zusätzlichen Kosten, da die Kosten für die Herstellung der Ver- und Entsorgung (Strom, Wasser, Kanal etc.) selbst zu zahlen hat. Die Umgehungsstraße Hub kann ggf. mit Mitteln aus dem Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz vom Freistaat Bayern bezuschusst werden.

Welche Einnahmen erwartet die Stadt Immenstadt aus dem Hotel?

Durch die Pflichtabgaben des Hotels (Grundsteuer, Gewerbesteuer, Kurbeitrag und Fremdenverkehrsbeitrag) kalkuliert die Stadt mit Einnahmen von rd. 80.000 € pro Jahr, was sich innerhalb der ersten 15 Jahre auf rd. 1,2 Mio. € summiert. Zusätzlich ist mit einer Wertschöpfung in der Stadt Immenstadt durch die Gäste des Hotels für Händler und Gewerbe zu rechnen. Gerne steht Ihnen die Stadtverwaltung, Hr. Kennerknecht, Tel. 08323 / 9988-400, für die Beantwortung weiterer Fragen zum Thema Hotel und Bebauungsplan zur Verfügung!